Срок для обращения взыскания на заложенное имущество

Вопрос:
Из-за кризиса в 2008 году дела мои стали буксовать, погряз в долгах и не смог своевременно вносить деньги в погашение ипотеки. Банк вскоре подал в суд, в 2009 году было вынесено решение об обращении взыскания на заложенную квартиру. Но на дворе уже 2013 год, а банк ничего не делает, чтобы продать квартиру. Проценты за просрочку кредита при этом на меня начисляются исправно. Скажите, могу ли я как-то признать банк виновным в умышленном затягивании реализации заложенной квартиры? Установлен ли какой-то срок для обращения взыскания на заложенное имущество?

Ответ:
То, что суд вынес решение о принудительном взыскании суммы ипотечного кредита и обращении взыскания на заложенное имущество, не влечет автоматически прекращение кредитного обязательства, которое Вы на себя взяли при получении ипотеки. То есть договор ипотечного кредитования остается действующим, и, соответственно, проценты продолжают начисляться в соответствии с условиями этого договора до момента, когда кредитор получит всю сумму кредита полностью – либо от должника, либо от продажи заложенного имущества.

Судебная практика по таким вопросам сложилась не в пользу должников. Суды рассматривают проценты не как меру ответственности должника перед кредитором, а как плату за пользование кредитными средствами, то есть стоимость предоставленных кредитных услуг. А отсюда вытекает то, что и вина кредитора в задержке реализации заложенного имущества не учитывается и не влияет на начисление процентов за просрочку оплаты кредита.

Закон «Об ипотеке» не устанавливает конкретный срок кредитору для реализации заложенного имущества. Получается с точки зрения закона, что кредитор (банк) может обладать правом на обращение взыскания на заложенное имущество (квартиру) и не реализовывать его в течение неограниченного срока. При этом залогодатель (должник по кредиту) не может самостоятельно реализовать заложенное имущество и погасить ипотеку, и вынужден все это время являться обязанной стороной по договору ипотечного кредита и платить начисляемые проценты.

Отметим при этом, что срок, в течение которого заложенная квартира должна быть реализована, может быть установлен отдельным соглашением между банком и должником. Если соглашения нет или срок в нем не определен, то в гражданском законодательстве существует понятие разумного срока исполнения обязательств (оно дано в статье 314 ГК РФ). Соответственно, при очевидном нарушении разумного срока реализации заложенного имущества и погашения тем самым ипотечного кредита может явиться основанием для предъявления со стороны должника к банку требования о компенсации убытков, причиненных существенной задержкой продажи квартиры. Эти убытки могут складываться, в частности, из суммы процентов, начисленных и выплаченных по ипотечному обязательству в период затягивания продажи квартиры, а также из суммы разницы между рыночной стоимостью квартиры на момент вынесения решения суда об обращении взыскания и на момент фактической реализации и т.д. При этом, конечно, нужно будет доказать наличие причинно-следственной связи между виновным бездействием банка (в виде затягивания продажи заложенной квартиры) и наступившими убытками.