Право пользования квартирой до наступления совершеннолетия

Вопрос:
Хотелось бы получить консультацию по поводу ситуации, сложившейся с моим племянником. Ему 7 лет, отец рано умер, мать стала пить, была лишена родительских прав. Я хотела стать опекуном, но администрация приняла решение, что опекуном должна быть родная бабушка. Ребенок проживал с ней в трехкомнатной квартире в Москве. Через год бабушка решила продать квартиру и переехать в Подмосковье. Но по моему заявлению суд вынес решение, что ребенок должен быть прописан в московской квартире, несмотря на то, что собственник ее сменился.

Тогда бабушка с покупателем квартиры заключили мировое соглашение, по которому за ребенком должно сохраняться право пользования квартирой до наступления совершеннолетия. Такое соглашение суд утвердил. Но у меня вопрос, что будет с ребенком после 18 лет – его выселят из московской квартиры или все-таки за ним сохранится право пользования ей?

Ответ:
Вопрос этот решается в зависимости от того, как ребенок изначально был вселен в московскую квартиру.

Если несовершеннолетний был зарегистрирован в квартире как подопечный своей бабушки-собственницы квартиры, то за ним при этом сохраняется право пользования квартирой своих бывших родителей. Согласно нормам Семейного кодекса за детьми, которые находятся под опекой, сохраняется право пользования жилым помещением родителей, а также право наследования после смерти бывших родителей.

Следовательно, если у родителей имелось какое-либо жилье, то именно оно должно быть закреплено за ребенком, оставшимся на попечении, по достижении его совершеннолетия, а не квартира бабушки. Ведь опека прекратится с наступлением 18-летнего возраста опекаемого, если раньше он не получит полную дееспособность (в результате заключения брака, например). А прекращение опеки означает и прекращение совместного проживания опекаемого с опекуном. Поэтому даже и без указанного Вами мирового соглашения опекаемый утратит право пользования жилым помещением, принадлежавшим его опекуну.

Если же ребенок был вселен в московскую квартиру бабушки как член ее семьи, то здесь уже действуют правила Жилищного кодекса, согласно которым ребенок получает в таком случае право пользования жилым помещением, которое может прекратиться только в случае его выселения по мотивам, предусмотренным ЖК РФ, или же при утрате родственных отношений с собственником. Поскольку официальной утраты родственных отношений между бабушкой и внуком быть не может, то возможно только выселение по первому основанию.

Продажа квартиры с условием о сохранении за несовершеннолетним ребенком права пользования ею на оговоренный срок формально соответствует закону. Однако нельзя не признать, что договор продажи квартиры затрагивает права и законные интересы ребенка, который имел до этого право бессрочного пользования ею, а после такого договора утратит это право спустя определенное время. По статье 37 ГК РФ опекун не имеет права совершать сделки, которые влекут за собой отказ подопечного от своих прав.

Таким образом, в случае, если ребенок был вселен в проданную квартиру на правах члена семьи собственника, то сделка по продаже этого жилья с условием о сохранении права пользования квартирой за ребенком до 18-летнего возраста, на наш взгляд нарушает права несовершеннолетнего. Кроме того, здесь не было получено предварительное согласие органа опеки и попечительства на заключение указанной Вами сделки продажи квартиры и мирового соглашения о сохранении права пользования квартирой за ребенком. Следовательно, здесь есть все основания для обжалования определения суда, которым было утверждено мировое соглашение опекуна и покупателя квартиры.