Статья 318. Переселение нанимателя на время капитального ремонта жилого помещения

Астановский Г. Б. и др. "Комментарии к Гражданскому кодексу РСФСР"
Издательство «Юридическая литература», 1982 г.
OCR Yurkonsultacia.Ru
Приведено с некоторыми сокращениями

В случае необходимости капитального ремонта жилого помещения, занимаемого нанимателем, наймодатель вправе требовать по суду переселения его на время ремонта в другое предоставляемое наймодателем жилое помещение.
Договор найма жилого помещения при этом не расторгается, однако наниматель вносит квартирную плату лишь за помещение, предоставленное ему на время ремонта.
По требованию нанимателя суд должен определить срок, в течение которого наймодатель обязан предоставить нанимателю прежнее помещение.
В доме, принадлежащем гражданину на праве личной собственности, наймодатель не обязан предоставлять нанимателю на время капитального ремонта другое жилое помещение.
Часть 1 ст. 34 Основ:
При производстве капитального ремонта жилого дома государственного или общественного жилищного фонда, когда ремонт не может быть произведен без выселения нанимателя, наймодатель обязан предоставить нанимателю и членам его семьи на время проведения капитального ремонта другое жилое помещение, не расторгая при этом договора найма на ремонтируемое помещение. В случае отказа нанимателя от переселения в это помещение наймодатель может требовать переселения его в судебном порядке.
Часть 5 ст. 42 Основ:
Государство оказывает жилищно-строительным кооперативам помощь в эксплуатации и ремонте принадлежащих им домов, а также в обеспечении жилыми помещениями членов жилищно-строительного кооператива на время проведения капитального ремонта, когда ремонт не может быть произведен без выселения проживающих в этих домах граждан.

1. Для производства капитального ремонта в ряде случаев необходимо полностью освободить ремонтируемые помещения. Например, без освобождения помещений невозможно произвести перепланировку и переоборудование этих помещений, смену перекрытий и т. п. Поэтому закон предусматривает право наймодателя требовать по суду переселения на время ремонта всех проживающих в доме нанимателей, если они добровольно отказались от переезда в предоставляемое им наймодателем другое помещение.
В данном случае выселение нанимателя не является следствием прекращения договора найма жилого помещения, так как договор сохраняет силу и наниматель выселяется из помещения лишь на срок, необходимый для производства ремонта.
В домах государственного и общественного жилищных фондов наймодатель обязан предоставить нанимателю на время ремонта другое помещение. Это помещение должно находиться в том же населенном пункте и быть расположено в доме капитального типа (п. 3 постановления Пленума Верховного Суда РСФСР от 20 декабря 1965 г.).
Сохраняя в силе договор найма жилого помещения, ст. 318 тем самым охраняет права нанимателя на пользование помещением, которое он занимал ранее. С другой стороны, она устанавливает право наймодателя потребовать от нанимателя по окончании ремонта освобождения предоставленного ему временно помещения.
В случае капитального ремонта дома, принадлежащего жилищно-строительному кооперативу, последний вправе требовать выселения проживающих в доме членов кооператива и других лиц, если без этого не может быть произведен ремонт. На время ремонта выселяемые члены кооператива обеспечиваются помещениями в домах государственного или общественного жилищного фонда в том же порядке, который установлен для обеспечения помещением нанимателей.
Личный собственник не обязан предоставлять другое помещение, поэтому наниматель не переселяется; а выселяется на время ремонта.
2. Условия выселения на время капитального ремонта (кроме обязанности предоставить другое помещение) одинаковы для договора найма жилого помещения в доме любого жилищного фонда. Для удовлетворения требования наймодателя последний должен доказать, что дом действительно нуждается в капитальном ремонте и данный ремонт невозможно произвести без выселения нанимателей.
В тех случаях, когда такое требование предъявлено наймодателем — личным собственником, суды должны выяснять, кроме того, фактическую возможность для собственника произвести в данное время капитальный ремонт (наличие строительных материалов, необходимых средств и т. п.), так как, если собственник не в состоянии приступить к ремонту, выселение нанимателя теряет практический смысл (п. 3 постановления Пленума Верховного Суда РСФСР от 20 декабря 1965 г.).
Тщательная проверка всех этих обстоятельств необходима, чтобы под видом капитального ремонта собственник не выселил неугодных ему нанимателей, для выселения которых у него нет законных оснований.
Суды должны выяснить также время, в течение которого возможно выполнение ремонтных работ, и указать в решении срок окончания ремонта (п. 3 постановления Пленума Верховного Суда РСФСР от 20 декабря 1965 г.).
3. Хотя договор найма не расторгается, стороны на время производства ремонта освобождаются от выполнения лежащих на них по договору обязанностей. Наниматель уплачивает квартирную плату за фактически предоставленное ему на время ремонта помещение.
Следует считать, что в отношении этого помещения на нанимателя на время проживания в нем возлагаются и другие лежащие на всяком нанимателе обязанности (бережно относиться к переданному помещению, использовать его только по прямому назначению, содержать в чистоте и т. п.). Наниматель не обязан производить текущий ремонт этого временно занимаемого помещения.