Нотариусы Москвы
Суды Москвы
Отделения ГИБДД
Отделения БТИ
Отделения ФРС
Другие организации
  Задать вопрос юристу    Юридический практикум    Жалобная книга    Словарь терминов    Юридические статьи    Законодательство    Ответственность  
Права и обязанности нотариусов: что входит в сферу деятельности нотариальных контор? В чем состоит ответственность нотариуса?
Права и обязанности коллекторов: как по закону регламентируется деятельность российских коллекторских агентств?
Права и обязанности судебных приставов: какими нормами следует руководствоваться? Каковы их полномочия?
Как оформлять регистрацию в Москве

Составляем претензию по качеству товара

Как оформить пособие на ребенка

Как составить договор аренды квартиры

Как получить лицензию на торговлю

Порядок оформления перепланировки жилья
Как правильно самому составить исковое заявление в суд, какие при этом потребуются документы и справки.

Должен ли поручитель по договору кредита нести ответственность перед банком в случае смерти должника?

Что лучше предпринять автолюбителю при мелких повреждениях автомобиля во дворе? Рассмотрим варианты.

Есть ли преимущества от страхования гражданской ответственности владельца квартиры? Или это только лишняя трата денег?

Юридическая консультация >> Библиотека юридической литературы >>

Статья 325. Право нанимателя на обмен жилого помещения


Астановский Г. Б. и др. "Комментарии к Гражданскому кодексу РСФСР"
Издательство «Юридическая литература», 1982 г.
OCR Yurkonsultacia.Ru
Приведено с некоторыми сокращениями

Наниматель жилого помещения имеет право обменять занимаемое им помещение на помещение, занимаемое другим нанимателем, со взаимной передачей прав и обязанностей по договорам найма.
Обмен жилых помещений в домах государственных, кооперативных и общественных организаций, а также в домах, принадлежащих гражданам на праве личной собственности, допускается лишь с согласия наймодателя.
Отказ в согласии на обмен может быть оспорен нанимателем в судебном порядке, кроме случаев обмена жилых помещений в домах, принадлежащих гражданам на праве личной собственности.
Для обмена жилого помещения требуется письменное согласие проживающих с нанимателем совершеннолетних членов семьи, в том числе и временно отсутствующих, за которыми сохраняется право на жилую площадь (статьи 306, 308).
Для обмена смежных комнат, связанных общим входом, или хотя бы одной из них требуется письменное согласие всех проживающих в них нанимателей и совершеннолетних членов их семей.
Наниматель жилого помещения вправе с письменного согласия проживающих совместно с ним членов семьи, включая временно отсутствующих, произвести обмен занимаемого жилого помещения с другим нанимателем или членом жилищно-строительного кооператива, в том числе с проживающими в другом населенном пункте.
Если между членами семьи не достигнуто соглашение об обмене, то любой из них вправе требовать в судебном порядке принудительного обмена занимаемого помещения на помещения в разных домах (квартирах).
Обмен жилых помещений в домах предприятий, учреждений, организаций допускается лишь с их согласия. Отказ в согласии на обмен может быть обжалован в судебном порядке, кроме случаев обмена жилых помещений в домах, принадлежащих колхозам.
Соглашение об обмене жилыми помещениями вступает в силу с момента получения ордеров, выдаваемых исполнительными комитетами местного Совета народных депутатов (ст. 25). Отказ в выдаче ордера может быть обжалован в судебном порядке в шестимесячный срок.
Порядок обмена жилых помещений и условия, при которых обмен не допускается, устанавливаются законодательством Союза ССР и союзных республик.

1. См. комментарии к настоящей главе. Статья 31 Основ и ст. 325 устанавливают своеобразное право нанимателя распорядиться предоставленным ему жилым помещением, а именно: обменять его на другое помещение. Право на обмен обеспечивает жилищные интересы граждан, так как обмен во многих случаях способствует наиболее полному удовлетворению потребности в жилище.
Благодаря обмену наниматель может получить в пользование помещение, расположенное ближе к месту работы, более удобное для него по расположению комнат, возможность поселиться вместе с другими членами своей семьи или, наоборот, разъехаться с ними и т. п.
Обмен помещениями представляет собой соглашение между нанимателями жилых помещений (или нанимателем и членом ЖСК) о взаимной передаче прав и обязанностей по пользованию данными помещениями. Обмен допускается между двумя, тремя и более нанимателями (членами ЖСК), проживающими в одном доме или в разных домах, в одном городе или даже в разных населенных пунктах.
2. Предметом обмена может быть любое жилое помещение независимо от того, в каком доме оно расположено. Наниматели могут обменять занимаемые ими жилые помещения также с членами ЖСК. Служебные помещения и помещения в общежитиях не могут быть предметом обмена (см. комментарий к ст. 297).
Хотя предметом договора найма жилого помещения может быть только изолированное помещение, предметом обмена могут быть и неизолированные (смежные) комнаты, связанные общим входом, о чем прямо сказано в ч. 5 ст. 32а и в изданной Инструкции от 9 января 1967 г. (в дальнейшем — Инструкция от 9 января 1967 г.). В виде исключения возможен также обмен части комнаты при том условии, что въезжающий в порядке обмена становится членом семьи нанимателя этой комнаты. Нет, например, препятствий к тому, чтобы брат, проживающий в одной комнате с сестрой, передал бы свои права пользования частью этой комнаты мужу сестры, получив в порядке обмена комнату, которую ранее занимал его зять (постановление Пленума Верховного Суда РСФСР от 23 декабря 1980 г.).
3. Произвести обмен вправе не только лицо, заключившее договор найма (наниматель), но и любой член его семьи, проживающий в данном помещении.
Если обменивается все помещение, обмен производится нанимателем с согласия всех членов его семьи. В тех случаях, когда дети проживают не с родителями (усыновителями), для обмена занимаемого ими помещения требуется согласие их опекуна (Бюллетень Верховного Суда РСФСР, 1975, № 2, с. 5), а также органа опеки и попечительства (районного, городского, районного в городе отдела народного образования — ст. 133 КоБС РСФСР). Согласие органа опеки и попечительства (в данном случае соответствующего отдела здравоохранения) необходимо также при обмене помещения совершеннолетнего гражданина, признанного недееспособным и находящегося под опекой (п. 5 Инструкции от 9 января 1967 г.).
При обмене части помещения лицом, совершающим обмен, может выступить любой совершеннолетний член семьи, имеющий право на постоянное пользование данным помещением, или опекун несовершеннолетнего (недееспособного).
В случаях, когда договор найма заключен двумя иди более липами, не являющимися членами одной семьи, а занимаемое ими помещение состоит из смежных неизолированных комнат, для обмена этих комнат или одной из них необходимо согласие всех нанимателей (сонанимателей) и всех членов их семей.
Временное отсутствие одного из членов семьи нанимателя не служит препятствием к обмену. Однако необходимо получить его согласие на обмен, если за ним сохраняется право на пользование помещением.
Согласие сонанимателей и членов семьи нанимателя, а также согласие органов опеки и попечительства должно быть дано в письменной форме. Несоблюдение этой формы влечет последствия, предусмотренные ст. 46.
Поднаниматель и временные жильцы не вправе производить обмен занимаемых ими помещений.
4. Часть 2 ст. 31 Основ предусматривает, что, если члены семьи нанимателя (или сонаниматели) не могут прийти к соглашению по вопросу обмена, спор между ними разрешается в судебном порядке. В данном случае между этими лицами идет спор об использовании прав, предоставленных им по договору найма, т. е. спор о праве гражданском. Поскольку все члены семьи нанимателя пользуются равными правами по договору, каждый из них вправе требовать обмена всего или части помещения.
Право требовать обмена, каковой для других членов семьи может оказаться принудительным, вытекает из договора найма и не обусловливается наличием неправомерного поведения какого-либо из членов семьи.
Совместное проживание может оказаться тяжелым и неудобным вследствие различных причин (например, расторжения брака, отдаленности от места работы и т. п.), хотя бы поведение всех проживающих отвечало правилам социалистического общежития.
Осуществление при таких условиях одним из членов семьи своего права на обмен в принудительном порядке через суд не должно, однако, умалять права других лиц, пользующихся помещением, и ухудшать их жилищные условия, поэтому все разумные доводы возражающих против обмена в отношении размера, благоустроенности, места расположения предоставляемого в порядке обмена помещения и т. д. должны быть приняты во внимание (п. 10 постановления Пленума Верховного Суда СССР от 24 марта 1964 г. в ред. постановления от 27 июня 1975 г., см. также Бюллетень Верховного Суда РСФСР, 1976, № 8, с. 11).
5. Разрешение споров между членами семьи нанимателя (или между сонанимателями) об обмене помещения, предоставленного им по одному договору, нe следует смешивать со случаями принудительного обмена, имеющего место при разрешении споров о выселении лиц, создающих своим поведением невозможность совместного проживания с ними в данной квартире или доме (см. ст. 333).
Требование о выселении (принудительном обмене) нарушителя может быть предъявлено не только членами его семьи, но и нанимателем другого помещения в данном доме, а также наймодателем. Основанием требования об обмене будет неправомерное поведение данного лица, а не возникший между сторонами спор об использовании принадлежащего им права на обмен. В этих случаях истцы нередко сами не обменивают занимаемое помещение, а требуют, чтобы обмен был произведен ответчиком (п. 13 постановления Пленума Верховного Суда СССР от 24 марта 1964 г.).
Нарушение правил социалистического общежития дает основание лишить вообще нарушителя права пользования помещением и выселить его без предоставления другого помещения. Поэтому в тех случаях, когда суд вместо выселения считает возможным ограничиться принудительным обменом, помещение, предоставляемое по обмену, не обязательно должно быть равноценным тому, которое ранее занимало это лицо; принудительный обмен в данном случае является санкцией, применяемой к нарушителю.
К принудительному обмену по этому основанию может быть обязано только лицо, создающее своими действиями невозможность совместного проживания, но не члены его семьи (Бюллетень Верховного Суда РСФСР, 1974, № 1, с. 14). Если последние не дают согласия на производство обмена, то суд, исходя из сложившихся отношений, вправе обязать их произвести обмен, однако, лишь при соблюдении их жилищных интересов (см. п. 4).
Лицо, признанное недееспособным вследствие душевной болезни или слабоумия, не может быть признано виновным в нарушении правил социалистического общежития. Поэтому когда совместное с ним проживание невозможно, а опекун не дает согласия на производство обмена, суд вправе обязать к производству обмена лишь при условии, что такой обмен не ущемит жилищные интересы недееспособного (Бюллетень Верховного Суда РСФСР, 1970, № 8, с. 2—3).
6. При обмене помещений в домах местных Советов народных депутатов не требуется согласия на обмен со стороны наймодателя. Препятствовать в совершении обмена и отказать в выдаче обменных ордеров жилищные органы вправе лишь в тех случаях, когда обмен данного помещения не допускается по основаниям, установленным в ст. 326, или противоречит ст. 5.
При отсутствии таких обстоятельств жилищные органы обязаны оформить обмен, и отказ в выдаче обменного ордера может быть обжалован в суд в шестимесячный срок.
Обмен помещениями в домах предприятий, учреждений, организаций допускается лишь с согласия наймодателя. Обмен, произведенный без такого согласия, может быть, признан недействительным (Бюллетень Верховного Суда РСФСР, 1974, № 6, с. 5).
Право обмена является гражданским правом нанимателя, вытекающим из заключенного им договора найма, и поэтому наниматель вправе обратиться в суд за его защитой и оспорить отказ наймодателя в даче согласия на обмен. Судебная практика, и пп. 7 и 9 Инструкции от 9 января 1967 г. толкуют полномочия наймодателя ограничительно: отказ наймодателя в даче разрешения на обмен в ведомственном доме признается правомерным лишь при наличии обстоятельств, перечисленных в ст. 326 (Бюллетень Верховного Суда РСФСР, 1970, № 1, с. 3). При отсутствии таких обстоятельств наймодатель не только не вправе отказать в обмене, но не может требовать, чтобы обмен был произведен по предложенному им варианту (Бюллетень Верховного Суда РСФСР, 1972, №3, с. 4).
7. Обмен помещениями, предоставленными в пользование члену ЖСК, допускается с разрешения местного Совета и при условии, что въезжающий в порядке обмена в дом ЖСК будет принят общим собранием в члены данного кооператива (п. 19 Примерного устава. ЖСК).
Принятый в ЖСК и въезжающий в дом кооператива в порядке обмена вносит паевой взнос в размере не меньшем, чем паенакопления выбывшего пайщика, после чего последнему производится возврат его паенакоплений (п. 23 Примерного устава). Несоблюдение этого условия влечет признание договора обмена недействительным (Бюллетень Верховного Суда РСФСР, 1971, №6, с.5).
Отказ общего собрания в приеме обменивающегося в члены кооператива обжалованию в судебном порядке не подлежит. Рассмотрение таких споров судом вело бы к нарушению кооперативной демократии. Возможно обращение в административный орган, наблюдающий за деятельностью данного кооператива (жилищное управление местного Совета), который может предложить общему собранию еще раз рассмотреть вопрос о приеме, но не вправе обязать общее собрание принять данное лицо в члены ЖСК.
Если общее собрание членов кооператива согласно принять в число членов кооператива лицо, обменивающее жилое помещение, а исполком местного Совета не дает разрешения на обмен, возникший спор подлежит разрешению в судебном порядке.
Эти споры подведомственны суду как в том случае, когда исполком местного Совета отказал в разрешении на обмен, так и в том случае, когда исполкомом отменено решение общего собрания членов кооператива о приеме в кооператив лица, выразившего желание обменять занимаемое им жилое помещение на жилое помещение в доме кооператива.
Судебному рассмотрению подлежат также споры об обмене жилых помещений, возникшие между членами одного и того же кооператива и жилищно-строительным кооперативом, возражающим против обмена. При рассмотрении спора об обмене проживающие на обмениваемой площади совершеннолетние члены семьи пайщика привлекаются к участию в деле в качестве третьих лиц (п. 6 постановления Пленума Верховного Суда СССР от 16 июня 1973 г. № 6).
Право на обмен помещениями в доме ЖСК имеют только члены кооператива, но не члены их семей (Бюллетень Верховного Суда РСФСР, 1970, №11, с. 3). Представляется, однако, что такое право должно быть признано за теми членами семьи, которым принадлежит часть паенакоплений (супруг пайщика, один из сонаследников).
8. Не подлежит обжалованию ни в административном, ни в судебном порядке отказ личного собственника на обмен помещением в принадлежащем ему доме. Возможность принудительного обмена вступила бы в противоречив с предоставленным собственнику исключительным правом распоряжения расположенными в его доме помещениями (п. 7 Инструкции от 9 января 1967 г., см. также Бюллетень Верховного Суда СССР, 1962, № 4, с. 30).
9. При споре об обмене истцы должны представить сведения, на какое конкретное жилое помещение предполагается произвести обмен занимаемого помещения (п. 10 постановления Пленума Верховного Суда СССР от 25 марта 1964 г.). Без выяснения, какое именно помещение получит сторона, возражающая против обмена, дело не может быть разрешено. Выяснение этого обстоятельства необходимо также для вывода об обоснованности отказа наймодателя произвести обмен (или отказа исполкома в выдаче ордера).
10. Соглашение об обмене жилыми помещениями независимо от ведомственной принадлежности дома, в котором находятся обмениваемые помещения, оформляется обменными ордерами, выдаваемыми исполкомом местного Совета по месту нахождения одного из обмениваемых помещений (по выбору обменивающихся). Оформляя обмен, жилищный орган проверяет его законность и отказывает в оформлении, если обмен носит противозаконной характер. Отказ в выдаче ордера, как уже отмечалось, может быть обжалован в судебном порядке в шестимесячный срок.
Обмен считается совершенным с момента получения обеими обменивающимися сторонами обменных ордеров (п. 11 Инструкции от 9 января 1967 г.). До получения ордера возможен отказ от обмена, хотя бы лицо, с которым произведен обмен, уже получило ордер (Бюллетень Верховного Суда РСФСР, 1963, № 11, с. 3).
Граждане, совершившие обмен помещениями без обменных ордеров, рассматриваются, как самоуправно занявшие жилое помещение и могут быть выселены в административном порядке с санкции прокурора (ст. 338, п. 12 Инструкции от 9 января 1967 г.).
Требования о выселении граждан, вселившихся в порядке самовольного обмена, судам неподведомственны (см. Бюллетень Верховного Суда РСФСР, 1975, № 7, с. 2; 1976, № 8, с. 1). Однако если ордер был получен только одним лицом, но фактически обмен произведен, то лицо, вселившееся без получения обменного ордера, не может рассматриваться как самоуправно занявшее помещение и требование о признании обмена недействительным и его выселении подлежит рассмотрению в суде на общих основаниях (Бюллетень Верховного Суда РСФСР, 1973, № 3, с. 5—6).
Аннулирование выданных обменных ордеров допускается только в судебном порядке по иску заинтересованных лиц (о порядке и основаниях признания обмена недействительным см. комментарий к ст. 326).
11. Жилищно-эксплуатационная организация (наймодатель) обязана сделать на договорах найма обмениваемых помещений надписи о передаче обменивающимися всех прав и принятия на себя всех обязанностей, вытекающих из этих договоров (п. 12 Инструкции от 9 января 1967 г.).

Заявка на бесплатную консультацию


Если Вы живете в Москве или Санкт-Петербурге (а также в их областях и некоторых других регионах - см. список в форме заявки) и хотите обратиться с каким-либо вопросом к юристу или адвокату, то у Вас есть возможность получить бесплатную юридическую консультацию.

Для этого нужно либо заполнить и отправить находящуюся ниже форму заявки на консультацию, либо (для тех, кто является жителем Москвы или Санкт-Петербурга) просто позвонить по бесплатным телефонам юридической помощи в Москве: (499) 703-15-39 или в Санкт-Петербурге: (812) 309-86-84

Можно ли обжаловать решение суда о лишении водительских прав?

Что такое «обязательная доля» при наследовании имущества по закону?

В каких случаях можно потребовать компенсацию морального вреда?
Залог

Истец

Задаток

Оферта

Рента

Завещание

Ответчик

Апелляция

Налоги

Алименты

Все термины >>
В каком порядке происходит обжалование решения мирового судьи?

Как правильно следует подавать исковое заявление ответчику в лице организации?

Каким образом решается в суде вопрос о том, с кем останется ребёнок после развода?

Что делать, если после ДТП страховая компания насчитала меньшую сумму денег, чем требуется на ремонт?

Как можно обжаловать неправомерные действия сотрудников милиции?

Имеет ли право уволенный работник обжаловать приказ об увольнении?
Получение отсрочки от службы в армии

Для чего супругам нужен брачный договор

Вина и ответственность водителя в ДТП

Доверенность на распоряжение вкладом

Порядок оформления земельного участка

Оскорбления в суде: механизм защиты