Продать долю в квартире третьему лицу

Вопрос:
Я попала в очень неприятную ситуацию. Моя бабушка умерла два месяца назад и внезапно выяснилось, что свою двухкомнатную квартиру она завещала не только мне, единственной ее внучке, а пополам с абсолютно чужим человеком – священником из церкви, куда она часто ходила. Общаться с этим человеком у меня нет ни малейшего желания, я не хочу продавать ему свою долю, чтобы у него была вся квартира. Но нужно как-то разделить наследство. Скажите, могу я продать свою долю по отдельному договору третьему лицу, которое, в свою очередь, купит вторую долю у священника?

Ответ:
По правилам ГК РФ наследник, вступивший в права наследства, признается собственником наследственного имущества с момента открытия наследства, т.е. с даты смерти наследодателя. Поскольку квартира является объектом недвижимости, любой переход прав на нее подлежит государственной регистрации в реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Поэтому, чтобы стать полноправной собственницей 1/2 доли квартиры, Вам нужно получить свидетельство о праве собственности в территориальном органе Федеральной регистрационной службы. Только тогда у Вас появится право распоряжаться долей – продавать ее, дарить и т.д.

Поскольку квартира перешла к двум наследникам, она является их общей долевой собственностью. Объектом, находящимся в общей долевой собственности, сособственники могут распоряжаться как единой вещью, так и в рамках своих долей в справе собственности. В первом случае заключается один договор, где на стороне продавца выступает несколько лиц – сособственников квартиры.

Так как этот вариант Вас не устраивает, можно воспользоваться вторым вариантом – продать Вашу долю в праве общей собственности на квартиру. Но при продаже доли третьему лицу есть существенный нюанс, который необходимо учитывать. ГК РФ устанавливает преимущественное право покупки такой доли за другим сособственником, по той цене, которая объявлена всем потенциальным покупателям. Продавец доли должен уведомить других сособственников о том, что намерен продать свою долю, с указанием всех существенных условий продажи (цены, срока, порядка оплаты и т.д.). И только если в течение месяца сособственники не изъявят своего желания купить долю, продавец получает право продать ее по той же цене третьим лицам. Несоблюдение этого порядка влечет возможность признания сделки купли-продажи доли третьему лицу недействительной, о чем может заявить в суд любой из сособственников.

Таким образом, при соблюдении условия о преимущественном праве покупки Вашей доли вторым сособственником Вы можете продать долю в квартире третьему лицу. При этом не будет иметь юридического значения то, что покупателем у Вас обоих будет одно и то же лицо или разные лица. Ведь каждая доля в праве собственности на квартиру выступает как самостоятельный объект имущественных прав, поэтому в отношении нее может заключаться любая не противоречащая закону гражданско-правовая сделка.