Правовые отношения, наступающие при получении кредита под залог собственной жилой недвижимости

К нормативным актам, регулирующим вопросы залога относятся:
- часть первая Гражданский кодекс РФ, вступивший в силу с -1.-1.1995г.,
- Федеральный закон РФ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» № 102-ФЗ от 22.07.1998 г.,
- Федеральный закон РФ «О банках и банковской деятельности» № 395-1 в редакции от 03.02.1996 г.,
- Указ президента РФ «О дополнительных мерах по развитию ипотечного кредитования» № 293 от 28.02.1996 г.

С точки зрения закона залог является способом обеспечения исполнения обязательств. То есть, кредитор по обеспеченному залогом обязательству имеет полное право в случае невыполнения должником этого обязательства получить возмещение из стоимости заложенного имущества. Причём право это будет преимущественное перед другими кредиторами лица, заложившего данное имущество.
Залог недвижимости влечёт за собой следующие правовые отношения:
1) Заключение самого договора залога и его государственная регистрация. Причём данный договор подлежит обязательному заверению у нотариуса и регистрации в органах, регистрирующих сделки и право собственности на недвижимое имущество.
2) В соответствии с установлением залога на недвижимое имущество залогодатель обязан исполнить следующие требования:
- застраховать за свой счёт заложенное недвижимое имущество на сумму не ниже размера требования;
- соблюдать все необходимые меры, необходимые для обеспечения сохранности данного имущества;
- незамедлительно уведомлять залогодержателя обо всех возможных изменениях состояния недвижимого имущества.
3) В случае невозможности или ненадлежащего исполнения залогодателем обеспеченного залогом обязательства, согласно ст. 348 Гражданского кодекса РФ проводится процедура обращения взыскания, которая может осуществляться как по решению суда (см. п. 1 ст.349 ГК РФ) или же без решения суда. В последнем случае должна присутствовать взаимная договорённость о проведении процедуры обращения взыскания с соответствующим нотариальным удостоверением данной договорённости.
4) Заключительным моментом этих правовых отношений является реализация заложенного имущества, на которое обращено взыскание. Продажа проводиться в порядке, установленном российским процессуальным законодательством, путём публичных торгов (ст. 250 Гражданского кодекса РФ).

Таким образом, любое физическое лицо, который имеет в собственности какое-либо жилое недвижимое имущество, имеет полное право не только отдать его в залог, но и продать, обменять или подарить. Следует иметь ввиду, что недвижимость, находящаяся в аренде, залогу не подлежит. Как правило, залогом обеспечивается кредитный заём (договор).