Статья 109. Последствия самовольной постройки дома

Астановский Г. Б. и др. "Комментарии к Гражданскому кодексу РСФСР"
Издательство «Юридическая литература», 1982 г.
OCR Yurkonsultacia.Ru
Приведено с некоторыми сокращениями

Гражданин, построивший жилой дом (дачу) или часть дома (дачи) без установленного разрешения или без надлежаще утвержденного проекта, либо с существенными отступлениями от проекта или с грубым нарушением основных строительных норм и правил, не вправе распоряжаться этим домом (дачей) или частью дома (дачи) — продавать, дарить, сдавать внаем и т. п.
По решению исполнительного комитета районного, городского Совета депутатов грудящихся такой дом (дача) или часть дома (дачи) сносятся гражданином, осуществившим самовольное строительство, или за его счет, либо по решению суда могут быть безвозмездно изъяты и зачислены в фонд местного Совета депутатов трудящихся.
При безвозмездном изъятии у гражданина на основании настоящей статьи жилого дома (дачи) или части дома (дачи) суд может лишить его и проживающих с ним лиц права пользования жилой площадью в этом доме (даче). Однако, если эти граждане не имеют иного жилого помещения, пригодного для постоянного проживания, исполнительный комитет местного Совета депутатов трудящихся, которому передан изъятый дом (дача), предоставляет им другое жилое помещение.

1. Индивидуальное строительство играет важную роль в деле осуществления конституционного права граждан СССР на жилище. Оно должно производиться с соблюдением установленных правил. Самовольное возведение дома (дачи) либо его части является правонарушением, которое существенно затрагивает интересы государства и граждан, препятствует рациональному использованию земли, сохранению окружающей природы, планировки, застройки и благоустройства населенных пунктов, представляет опасность в пожарном или санитарном отношении.
Комментируемая статья не только предусматривает меры борьбы с самовольным строительством, но и служит его предупреждению. Она в качестве условий для сноса строения либо безвозмездного его изъятия в собственность государства предусматривает четыре основания: возведение строения без установленного разрешения; строительство дома без надлежаще утвержденного проекта; существенные отступления от проекта; грубое нарушение основных строительных норм и правил.
Круг этих оснований более широк, чем перечень признаков самовольного строительства по ранее действовавшему законодательству (см. п. 10 постановления Совета Министров СССР от 26 августа 1948 г. — СП СССР, 1948, № 5, ст. 62).
Постройки, возведенные или начатые без надлежащего разрешения до 22 мая 1940 г., подлежат оформлению в установленном порядке, если они не нарушают утвержденную планировку города, не мешают проезду и не представляют опасности в пожарном или санитарном отношении (пп. 9, 10 постановления СНК РСФСР от 22 мая 1940 г. — СП РСФСР, 1940, № 11, ст. 48). В случаях возведения дома без надлежащего разрешения до 1 октября 1964 г. применение мер, предусмотренных ст. 109 ГК, допускается при условии, что данное строение признавалось самовольно возведенной постройкой и по ранее действовавшему законодательству (ст. 11 Указа Президиума Верховного Совета РСФСР от 12 июня 1964 г.). По такого рода делам исковая давность не применяется.
2. Наличие надлежащего разрешения подтверждается следующими документами: решением исполнительного комитета соответствующего Совета народных депутатов об отводе земельного участка, планом земельного участка (по определению границы в натуре), утвержденным проектом застройки, договором о предоставлении в бессрочное пользование земельного участка под строительство индивидуального жилого дома на праве личной собственности, удостоверенным государственной нотариальной конторой, и разрешением органов строительства и архитектуры. Рабочим, служащим, пенсионерам и инвалидам, проживающим в сельской местности, в определенных случаях земельные участки могут предоставляться по решению колхоза, администрации совхоза либо иного предприятия, утверждаемому исполкомом сельсовета (ст. 65 ЗК РСФСР).
3. К существенным отступлениям от проекта, в частности, относятся нарушение этажности, значительное превышение предусмотренных утвержденным проектом габаритов дома, возведение строения с нарушением планировки, застройки и благоустройства населенного пункта, улицы. Однако,если допущенное существенное отступление от проекта либо грубое нарушение строительных норм и правил технически устранимы, а ответчик дал согласие привести строение в соответствие с утвержденной документацией, суд вправе отложить разбирательство дела и предоставить последнему срок для приведения строения в надлежащее состояние.
Безвозмездное изъятие такого строения может наступить лишь при уклонении ответчика от устранения указанных нарушений (пп. 4 и 6 постановления № 5 Пленума Верховного Суда СССР от 25 февраля 1977 г. — Бюллетень Верховного Суда СССР, 1977, № 2, с. 17).
4. Переоборудование нежилого строения в жилое, а также возведение без установленного разрешения жилой пристройки является одной из форм самовольного строительства и влечет за собой последствия, предусмотренные ст. 109 ГК. Однако следует иметь в виду, что изъятие не может касаться самого дома или дачи, к которым примыкает самовольная пристройка. Если жилая пристройка относится к числу помещений, не являющихся предметом самостоятельного пользования, ее изъятие допустимо лишь при наличии возможности превращения в обособленный объект (пп. 10—11 постановления № 2 Пленума Верховного Суда РСФСР от 19 марта 1975 г. — Бюллетень Верховного Суда РСФСР, 1975, № 6, с. 7).
Подсобные нежилые помещения (гаражи, сараи, летние кухни и т. п.), построенные с нарушением закона, безвозмездному изъятию не подлежат. „Хозяйственные и бытовые строения и сооружения, возведенные гражданами без установленного разрешения или надлежаще утвержденного проекта, либо с существенными отступлениями от проекта, или с грубым нарушением основных строительных норм и правил, по решению исполнительного комитета районного (городского) Совета народных депутатов сносятся гражданами, осуществившими самовольное строительство, или за их счет" (ст. 1 Указа Президиума Верховного Совета РСФСР от 1 декабря 1977 г. „Об ответственности за самовольное возведение гражданами хозяйственных и бытовых строений и сооружений". — Ведомости Верховного Совета РСФСР, 1977, № 49, ст. 1167).
Виновные в таком строительстве граждане подвергаются штрафу до 50 руб. Следует иметь в виду, что возведение нежилых построек может быть разрешено отделом коммунального хозяйства, а также главным архитектором города. Решения исполкома районного, городского Совета по этому вопросу не требуется (Сов. юстиция, 1977, № 5, обложка).
5. Поскольку безвозмездное изъятие самовольно возведенного дома либо дачи является санкцией за допущенное правонарушение, оно может быть применено лишь при доказанности вины гражданина, осуществившего такое строительство (п 6 постановления Пленума Верховного Суда РСФСР от 19 марта 1975 г.).
Судам неподведомственны иски о признании права собственности на самовольно возведенное строение либо его части. Устранить юридические последствия самовольного строительства и тем самым создать необходимые основания для возникновения у застройщика права личной собственности на такое помещение может лишь исполком местного Совета. Подобная мера осуществляется различным образом. Обычно по этому вопросу исполкомом выносится специальное решение. Однако могут применяться и иные формы.
Судебная практика, в частности, исходит из того, что в случаях, когда исполком соответствующего Совета народных депутатов в установленном законом порядке дал разрешение на отчуждение возведенного с нарушением существующих правил помещения, последнее самовольным не считается и безвозмездному изъятию у владельца не подлежит (Соц. законность, 1977, № 10, с. 88).
Во всех случаях, когда суд установит, что отступление от утвержденного проекта не является существенным или нарушение основных строительных норм и правил не может быть отнесено к грубому, а также с учетом всех других конкретных обстоятельств дела придет к выводу о необоснованности иска, то принятое по делу решение является основанием для правовой регистрации построенного дома (п. 5 постановления Пленума Верховного Суда СССР от 25 февраля 1977 г.).
Если при рассмотрении уголовного дела по ч. 2 ст. 199 УК РСФСР суд не нашел оснований для конфискации самовольно возведенного дома, то такое строение не подлежит безвозмездному изъятию и в порядке гражданского судопроизводства по ст. 109 ГК (п. 15 постановления Пленума Верховного Суда РСФСР от 19 марта 1975 г.). Не допускается в этих случаях и снос такого помещения.
6. Вопрос о лишении права пользования жилой площадью в изымаемом доме суд решает в случае, если об этом заявлен иск. В качестве ответчиков по такому иску привлекаются граждане, самовольно построившие дом и проживающие с ними лица. До изъятия самовольно возведенного строения жилищные споры между названными субъектами (о вселении в ранее занимаемое помещение, об определении порядка пользования общей площадью между членами семьи и т. п.) могут быть предметом судебного рассмотрения, если они не затрагивают права собственности на самовольно построенный дом (п. 18 постановления Пленума Верховного Суда СССР от 25 марта 1964 г.).
Если строение не изымается в собственность государства, а сносится по решению компетентных органов, то гражданин сохраняет право собственности на материалы, детали и конструкции, остающиеся после сноса самозастройки. Спор по поводу права собственности на эти предметы также может быть разрешен судом (п. 3 постановления Пленума Верховного Суда РСФСР от 19 марта 1975 г.).