Жилой дом и подсобное домашнее хозяйство

"Юридический справочник для населения"
Под ред. В. Ф. Чигира, А. М. Хвостова
Изд-во «Беларусь», Минск, 1978 г.
OCR Yurkonsultacia.Ru
Приведено с некоторыми сокращениями

У гражданина может находиться на праве личной собственности только 1 жилой дом или часть его. Не должно быть более 1 дома и в собственности семьи, которая состоит из совместно проживающих супругов и несовершеннолетних детей. Если же по каким-либо причинам такая семья окажется собственником 2 и более домов (например, к моменту вступления в брак каждый из супругов был собственником жилого дома либо его части или собственник дома получил второй дом в виде дара либо по наследству), то в течение года собственник должен оставить по своему выбору один из домов, а другой (другие) продать или подарить кому-либо.
Если же собственник не произведет в течение года отчуждение излишнего дома, то этот дом по решению исполнительного комитета районного (городского) Совета народных депутатов подлежит принудительной продаже в порядке, установленном ГПК БССР для исполнения судебных решений. Вырученная от продажи сумма после возмещения расходов, связанных с осуществлением принудительной продажи, передается бывшему собственнику дома.
В тех случаях, когда продажа дома в принудительном порядке не состоится из-за отсутствия покупателей, дом по решению районного (городского) Совета безвозмездно передается в собственность государства.
Аналогичные последствия наступают и в тех случаях, когда владелец квартиры в ЖСК становится одновременно собственником дома. Такой гражданин должен либо выйти из кооператива, получив свой пай, либо в течение года реализовать собственный дом.
Иное решение этих вопросов привело бы либо к тому, что второй и последующие дома объективно не могли бы использоваться под жилье и пустовали бы или использовались в других целях, например в качестве складского помещения, поскольку семья, состоящая из супругов и несовершеннолетних детей, ведущая единое хозяйство, фактически не может проживать одновременно в двух и более местах; либо к тому, что второе и все последующие домовладения должны были бы систематически сдаваться внаем, поскольку собственнику для жилья они не нужны, что означало бы систематическое получение воспрещенного законом нетрудового дохода. И в том и в другом случае имело бы место недопустимое нарушение потребительского характера права личной собственности на жилой дом или его части.
Закон установил предельный размер дома (или его части), который может находиться в личной собственности гражданина, а также предельный размер квартиры в построенном гражданами многоквартирном доме — не более 60 кв. м. жилой площади. Однако, если гражданин имеет большую семью, либо кто-то из членов семьи имеет право на дополнительную площадь, то по его ходатайству исполком районного (городского) Совета может разрешить постройку либо приобретение дома или его части, жилая площадь которого превышает указанные размеры. Однако и в этом случае размер дома не должен превышать установленных норм для нанимателей.
Эта норма составляет в Минске — 12, а в остальной части БССР — 9 кв. м на человека. Отдельные категории граждан имеют право и на дополнительную жилую площадь в размере 10 или 20 кв. м. Таким образом, жилой дом для семьи из 7 человек, которая проживает в Минске и не имеет права на дополнительную жилую площадь, может быть в пределах до 84 (12X7) кв. м.
Оказывая всемерную помощь гражданам и поощряя их в строительстве жилых домов на праве личной собственности, закон запрещает самовольное строительство. Гражданин, построивший жилой дом (дачу) или часть дома (дачи) без установленного разрешения или без надлежаще утвержденного проекта, а также с существенными отступлениями от проекта или грубым нарушением основных строительных норм и правил, не имеет права распоряжаться этим домом (дачей), в частности продавать, дарить или сдавать его внаем.
По решению исполкома районного (городского) Совета народных депутатов такой дом (дача) или часть дома (дачи) сносятся гражданином, осуществившим самовольное строительство, или за его счет, либо по решению суда могут быть безвозмездно изъяты и зачислены в фонд местного Совета.
При безвозмездном изъятии у гражданина дома (дачи) или части дома (дачи) в указанных случаях суд может лишить его и проживающих с ним лиц права пользования жилой площадью (дачей). Однако, если эти граждане не имеют иного жилого помещения, пригодного для постоянного проживания, исполком местного Совета, которому передан изъятый дом (дача), предоставляет им другое жилое помещение (ст. 104 ГК БССР).
Предоставляя собственнику возможность сдавать весь дом либо его части внаем, закон вместе с тем устанавливает максимум квартирной платы, которая может быть взыскана с нанимателя. Определенная по соглашению сторон, квартирная плата в таких домах не должна превышать предельных ставок, устанавливаемых Советом Министров БССР. В настоящее время личным собственникам разрешено взимать квартирную плату с надбавкой к установленным ставкам квартирной платы в домах местных Советов и ведомств в размере не свыше 20%. Следовательно, если в домах этой категории максимальная ставка составляет 13,2 коп. за 1 кв. м в месяц, то в домах личных собственников она не должна превышать 15,8 коп.
Для того чтобы не допустить злоупотреблений правом личной собственности на жилой дом, устранить возможную спекуляцию домовладениями, установлено правило, согласно которому собственник вправе в любое время продать свой дом. Однако продажа дома (части дома) не должна совершаться чаще одного раза в 3 года. Отчуждение гражданином жилого дома чаще допускается лишь при наличии уважительных причин с особого в каждом отдельном случае разрешения исполкома городского (районного) Совета народных депутатов.
При сносе строений, принадлежащих гражданам на праве личной собственности, в связи с отводом в городах, поселках городского типа и других населенных пунктах земельных участков для государственных и общественных надобностей этим гражданам выплачивается стоимость сносимых строений и устройств (домов, сараев, погребов, колодцев и др.) или по желанию им и членам их семей предоставляются по существующим нормам квартиры без возмещения стоимости сносимых строений и устройств.
Стоимость строений и устройств, подлежащих сносу, определяется по оценочным нормам, предусмотренным специальными положениями, с учетом износа этих строений и устройств. Граждане, кроме того, имеют право на возмещение стоимости плодово-ягодных насаждений и посевов по установленным ценам.
Совет Министров СССР в постановлении от 16 августа 1966 г. № 651 установил, что гражданам, желающим получить квартиру взамен домов, принадлежащих им на праве личной собственности и подлежащих сносу, должны предоставляться квартиры только в благоустроенных домах государственного жилищного фонда. При этом жилая площадь не должна быть меньше установленных в союзных республиках норм жилой площади в расчете на одного человека.
Если граждане, получившие компенсацию за сносимые дома, выразят желание вступить в ЖСК, то исполком Совета народных депутатов обеспечивает этим гражданам возможность внеочередного вступления в члены ЖСК, организуемого в данной местности, и получения жилой площади в этом кооперативе. Выбор способа компенсации при сносе строений принадлежит собственнику строений. Граждане, которым на праве личной собственности принадлежат сносимые строения и устройства (дома, сараи и др.), могут использовать по своему усмотрению материалы, полученные от разборки этих строений и устройств (независимо от возмещения стоимости сносимых строений и устройств или предоставления квартир в домах государственного жилищного фонда).
По желанию граждан принадлежащие им жилые дома и строения, подлежащие сносу в связи с отводом земельных участков для государственных и общественных надобностей, могут быть перенесены и восстановлены на новом месте (в пределах данной местности, на земельных участках, отводимых по установленным нормам) за счет средств той организации, для которой отводится земельный участок. При отводе земельного участка ЖСК оплата расходов по переноске и восстановлению указанных домов и строений производится исполкомами Советов народных депутатов.
Возможность переноса домов и строений с учетом их технического состояния определяется в каждом отдельном случае исполкомом районного (городского, поселкового) Совета народных депутатов с участием заинтересованных организаций. По договору с соответствующей организацией при восстановлении дома (строения) могут быть выполнены дополнительные работы за счет средств владельца дома (строения).
Совет Министров СССР установил, что снос жилых домов, принадлежащих гражданам на праве личной собственности, может быть допущен в каждом отдельном случае лишь с разрешения соответственно исполкома краевого, областного Совета народных депутатов, исполкомов Советов народных депутатов Москвы, Ленинграда и других городов республиканского (союзных республик) подчинения, Совета Министров автономной республики, а в союзных республиках, не имеющих областного деления,— Совета Министров союзной республики.
Порядок расчетов, связанных со сносом (переносом) домов и строений, принадлежащих гражданам на праве личной собственности, в связи с отводом земельных участков для государственных и общественных надобностей определен Инструкцией «О порядке и условиях расчетов, связанных со сносом (переносом) домов и строений, принадлежащих гражданам на праве личной собственности, в связи с отводом земельных участков для государственных и общественных надобностей», утвержденной 25 октября 1967 г. Госстроем СССР, Министерством финансов СССР и Стройбанком СССР.
Если жилой дом находится в городе, дачном, рабочем или курортном поселке, то с переходом права собств<эгнности на него к другому лицу по договорам купли-продажи, мены или дарения, равно как и при наследовании по закону или завещанию, к новому собственнику переходит и право пользования придомовым земельным участком со всеми имеющимися на нем насаждениями. В сельской же местности жилой дом отчуждается гражданину лишь при условии, если ему в установленном порядке предоставляется в пользование земельный участок при доме, за исключением случаев продажи дома на снос.
В связи с тем, что жилой дом, являющийся важнейшим объектом права собственности, обычно переживает собственника, а также и при жизни может удовлетворять жилищные потребности других лиц, закон не допускает бесхозяйственного содержания домовладений. Если гражданин бесхозяйственно содержит принадлежащий ему дом, допуская его разрушение, то исполком местного Совета народных депутатов предупреждает собственника о прекращении бесхозяйственного содержания дома и назначает срок для исправления разрушений. Если собственник без уважительных причин не произведет необходимые исправления, то по решению суда дом может быть безвозмездно изъят и передан в фонд местного Совета народных депутатов.
Аналогично решается вопрос и при бесхозяйственном содержании собственником культурных ценностей. Если гражданин бесхозяйственно обращается с принадлежащим ему имуществом, имеющим значительную историческую, художественную, научную или иную ценность для общества, государственные организации, в задачу которых входит охрана такого имущества (музеи, картинные галереи, архивы, научные учреждения и др.), делают предупреждение собственнику о прекращении бесхозяйственного обращения с имуществом.
Если собственник не выполнит этого требования, то по иску соответствующих организаций суд может изъять это имущество, которое переходит в собственность государства. Собственнику в этом случае возмещается стоимость изъятого имущества в размере, установленном соглашением, а в случае спора — судом.
При неотложной необходимости иск об изъятии указанного имущества может быть предъявлен и без предварительного предупреждения собственника.
В СССР не может быть ничьих вещей, так как предполагается, что если вещь не имеет собственника, то она является собственностью государства. Поэтому имущество, которое не имеет собственника или собственник которого не известен (бесхозное имущество), поступает в собственность государства по решению суда, вынесенному по заявлению финансового органа. Такое заявление финорган подает в суд по истечении года со дня принятия имущества на учет.
Бесхозное имущество, принадлежавшее колхозному двору, поступает в собственность колхоза, на территории которого оно находится, по решению суда, вынесенному по заявлению колхоза. Заявление колхоз подает также по истечении года со дня принятия этого имущества на учет исполкома сельского Совета.
Если гражданин обнаружил клад, т. е. зарытые в землю или скрытые иным способом деньги или ценные предметы, собственник которых не может быть установлен или в силу закона утратил на них право, то он должен сдать клад местному финансовому органу. Лицу, обнаружившему и сдавшему финансовым органам золотые и серебряные монеты, советскую и иностранную валюту, жемчуг, драгоценные металлы в слитках, изделиях и ломе, выдается вознаграждение в размере 25% стоимости сданных ценностей, кроме случаев, когда раскопки или поиски таких ценностей входили в круг служебных обязанностей этого лица (например, участника археологической экспедиции, водолаза, производящего поиски скрытых на дне водоема драгоценностей, и т. п.).
По договору отчуждения дома с условием пожизненного содержания одна сторона (приобретатель) обязуется предоставлять другой стороне, являющейся нетрудоспособной по возрасту или состоянию здоровья (отчуждателю), пожизненно материальное обеспечение в натуре (в виде жилища, питания, ухода и необходимой помощи), а отчуждатель — передать в собственность приобретателя жилой дом.
Отчуждателем может быть только гражданин, нетрудоспособный по возрасту или состоянию здоровья, а приобретателем — любое лицо. Однако приобретателем не может быть социалистическая организация, так как это выходило бы за пределы ее уставной деятельности.
Предметом договора может быть только жилой дом, а не какое-либо иное имущество. В связи с этим данный договор, как и договор купли-продажи строений, должен быть нотариально удостоверен и зарегистрирован в исполкоме районного (городского) Совета народных депутатов.
В договоре должны быть точно оговорены те виды обеспечения, которые будут предоставлены отчуждателю, а также стоимость дома и передаваемого вместе с ним имущества. Ст. 250 ГК БССР приводит лишь основные, наиболее существенные обязанности приобретателя: предоставлять отчуждателю до конца его жизни жилище и питание, оказывать необходимую помощь и обеспечить за ним уход. Стороны, кроме того, вправе включить в договор и иные условия по материальному обеспечению и оказанию услуг отчуждателю. Например, в договоре может быть указана конкретная комната, которая выделяется отчуждателю, каким должно быть питание, услуги и т. п.
В целях защиты интересов отчуждателя по этому договору приобретателю запрещено обременять полученный дом (например, закладывать его) или отчуждать по какому-либо договору (продавать, менять, дарить и т. п.). Не допускается также и взыскание на дом по долгам приобретателя; приобретатель не освобождается также от принятых обязательств, если дом случайно (не по вине сторон) погиб (ст. 252 ГК БССР).
Договор пожизненного содержания может быть расторгнут по требованию любой из сторон, но только на основаниях, указанных в законе. Так, отчуждатель вправе требовать расторжения договора только при неисполнении приобретателем своих обязанностей, а приобретатель — если он по независящим от него обстоятельствам не может в дальнейшем предоставлять отчуждателю обусловленное содержание в связи с резким ухудшением своего материального положения, а также если отчуждатель полностью восстановил свою трудоспособность. Кроме того, договор пожизненного содержания прекращается в связи со смертью приобретателя, если жив отчуждатель.
При прекращении договора по указанным основаниям (кроме восстановления трудоспособности отчуждателя) дом возвращается отчуждателю. При этом расходы по содержанию отчуждателя, которые произведены приобретателем до расторжения договора, не возвращаются. Если же договор расторгается из-за восстановления трудоспособности отчуждателя, то дом остается у приобретателя, а отчуждатель лишь сохраняет право пожизненного безвозмездного пользования помещением (комнатой, квартирой), которое было предоставлено ему по договору.

Продолжение ...