Расторжение договора найма жилого помещения и выселение нанимателя в судебном порядке

"Юридический справочник для населения"
Под ред. В. Ф. Чигира, А. М. Хвостова
Изд-во «Беларусь», Минск, 1978 г.
OCR Yurkonsultacia.Ru
Приведено с некоторыми сокращениями

Наниматель имеет право в любое время расторгнуть дого» вор найма жилого помещения. При выезде нанимателя и членов его семьи на постоянное жительство в другое место договор найма считается расторгнутым со дня выезда.
Расторжение договора найма жилого помещения по инициативе наймодателя и выселение нанимателя с предоставлением или без предоставления другого жилого помещения может иметь место только в судебном порядке (за исключением случаев выселения в административном порядке, особо оговоренных в ст. 330—334 ГК БССР) и по основаниям, установленным законом.
Расторжение договора найма жилого помещения и выселение нанимателя в судебном порядке с предоставлением другого благоустроенного помещения допускается в случаях, прямо предусмотренных законодательными актами. К ним относятся:
снос жилого дома; но нанимателям жилой площади в домах граждан жилое помещение предоставляется при условии, что они проживали в сносимом доме не менее одного года ко времени предъявления иска об их выселении;
переоборудование при капитальном ремонте и ликвидация в связи с этим жилой площади нанимателя;
проживание в домах совхозов граждан, получивших жилую площадь в этих домах не в связи с трудовыми отношениями, а по другим основаниям;
проживание в домах предприятий и учреждений важнейших отраслей народного хозяйства и отдельных ведомств граждан, перечисленных в списках, утвержденных Советом Министров СССР и Советом Министров БССР, если они прекратили трудовые отношения с предприятием, учреждением по собственному желанию, или за нарушение трудовой дисциплины, или за совершение преступления;
проживание в служебном жилом помещении нанимателя, освобожденного от должности, в связи с которой ему предоставлено служебное жилое помещение, если закон не допускает его выселения без предоставления жилой площади, а также членов семьи умершего работника;
необходимость использования помещения в доме местного Совета или в доме соответствующей социалистической организации для производственных или других общеполезных целей;
проживание в помещении, не подлежащем использованию для жилья (дома барачного типа, подвалы);
проживание в общежитиях граждан, утративших трудовые связи с организацией, предоставившей им место в общежитии, если они не могут быть выселены без предоставления другого жилого помещения.
Нанимателю и членам его семьи предоставляется другое жилое помещение. Оно должно:
находиться в черте данного населенного пункта;
быть в доме капитального типа;
быть благоустроенным применительно к условиям данного населенного пункта, т. е. оно должно иметь степень благоустройства, какую имеет большинство домов обобществленного фонда в данном населенном пункте;
иметь размер не меньше того, которое занимает выселяемый. Но если наниматель занимал помещение меньше, чем полагается по норме, в соответствии с которой предоставляется жилье гражданам, состоящим на учете нуждающихся, ему должно быть предоставлено помещение не меньше, чем по этой норме;
если наниматель занимал отдельную квартиру или более одной комнаты, ему соответственно должна быть предоставлена отдельная квартира или помещение, состоящее из того же числа комнат. Но если наниматель имел излишки жилой площади, помещение предоставляется согласно нормам, установленным законодательством, а нанимателю, имеющему право и фактически пользующемуся дополнительной жилой площадью,— с учетом дополнительной жилой площади.
Наниматель и члены его семьи не могут быть выселены в предоставляемое им благоустроенное помещение, если кто-нибудь из них не может пользоваться им по состоянию здоровья (например, в квартиру на 5 этаже, если кто-либо из членов семьи страдает сердечно-сосудистым заболеванием).
Истец должен указать в заявлении конкретное жилое помещение, которое предоставляется выселяемому нанимателю. В противном случае судья должен оставить заявление без движения и предложить истцу исправить недостаток заявления, предоставив для этого необходимый срок. В случае невыполнения этого требования заявление считается неподанным и возвращается истцу.
Расторжение договора найма жилого помещения и выселе-ние нанимателя без предоставления другого жилого помещения допускается за грубое нарушение договорных обязательств, в случае утраты потребности в занимаемом помещении, из домов предприятий и учреждений особо важных отраслей народного хозяйства, а также по иску гражданина-собственника жилого дома о выселении нанимателя в связи с нуждаемостью в жилье самого собственника.
Наниматель жилого помещения или члены его семьи подлежат выселению:
если они систематически разрушают или портят жилое помещение. Основанием выселения в таком случае являются противоправные действия выселяемого (порча или разрушение стен, потолка, полов, отопительного оборудования, водопровода и других частей квартиры). Упомянутые действия должны быть систематическими. Единичный случай повреждения помещения может повлечь лишь меры общественного воздействия и возмещение причиненного вреда. Разрушение или порча жилого помещения должны находиться в причинной зависимости от действий выселяемого лица. Действия последнего предполагаются виновными в форме умысла или грубой неосторожности. Выселение за систематическое разрушение или порчу жилого помещения применяется, если меры предупреждения и общественного воздействия оказались безрезультатными. Выселению подлежат лишь виновные лица, если они систематическим нарушением правил социалистического общежития делают невозможным для других проживание с ними в одной квартире или в одном доме.
Нарушение правил социалистического общежития может повлечь выселение, если оно является систематическим и действительно вызывает невозможность совместного проживания в одной квартире или доме. Систематическое нарушение правил социалистического общежития может повлечь выселение, если нарушение совершается умышленно. Вина в форме неосторожности (хотя бы в форме грубой неосторожности) не может учитываться при выселении по этому основанию. Выселение за систематическое нарушение правил социалистического общежития допускается, если поведение виновного лица уже было предметом рассмотрения органов милиции, прокуратуры, суда или общественных организаций, но меры предупреждения и общественного воздействия оказались безрезультатными. Выселению подлежат лишь виновные лица.
Лицо, виновное в создании обстановки невозможности совместного проживания, может быть обязано судом произвести обмен занимаемого им помещения на другое, указанное заинтересованной в обмене стороной, с соблюдением при этом установленных законодательством условий обмена жилых помещений. Если виновный откажется от обмена, он может быть выселен без предоставления другого жилого помещения.
Наниматель жилого помещения в доме, принадлежащем гражданину на праве личной собственности, может быть выселен также в случае систематического неплатежа квартирной платы. Вопрос о том, что следует считать систематическим неплатежом квартирной платы, решает суд, исходя из конкретных обстоятельств дела. Наниматель не может быть выселен, если просрочка была допущена по уважительным причинам (болезнь, временное отсутствие постоянной работы и т. д.).
Наниматель жилого помещения теряет потребность в нанятом им помещении в случае приобретения им в собственность жилого дома. В связи с этим закон предусматривает выселение нанимателя, когда он владеет на праве личной собственности в том же населенном пункте жилым домом, пригодным для постоянного проживания, и имеет возможность в нем поселиться. Вместе с нанимателем могут быть выселены проживающие совместно с ним все члены его семьи.
Наниматель и члены его семьи утрачивают потребность в жилом помещении в случае выбытия на постоянное жительство в другую местность или в другое жилое помещение в той же местности, а также в случае отсутствия в месте постоянного жительства сверх установленных законом сроков.
Закон предусматривает особые случаи выселения из домов предприятий и учреждений важнейших отраслей народного хозяйства и отдельных ведомств. Выселение в этих случаях допускается при одновременном наличии ряда условий.
Во-первых, право требовать выселения уволенных работников имеют лишь предприятия и учреждения важнейших отраслей народного хозяйства и отдельных ведомств, которые внесены в списки, установленные Советом Министров СССР и Советами Министров союзных республик. В БССР такой список утвержден постановлением Совета Министров БССР от 22 сентября 1967 г. № 322. Впоследствии в него неднократно вносились изменения. Он был значительно расширен, а постановлениями от 13 февраля 1974 г. и от 16 марта 1978 г. из этого списка некоторые предприятия и учреждения исключены. В связи с тем, что некоторые предприятия и учреждения ранее не имели права выселять уволенных, а затем в разное время они получили такое право, Пленум Верховного Суда СССР постановлением от 18 марта 1963 г. разъяснил, что ст. 62 Основ «может применяться лишь в отношении лиц, прекративших трудовые отношения с предприятием или учреждением после включения этих предприятий и учреждений в указанные списки», если они состоят в списках в момент рассмотрения иска. Предприятия и учреждения, исключенные из упомянутых списков, теряют право требовать выселения уволенных работников и могут приоб-ресть такое право, если они будут вновь включены в список.
Во-вторых, предприятия и учреждения важнейших отраслей народного хозяйства и отдельных ведомств могут требовать выселения уволенных как из принадлежащих этим предприятиям и учреждениям (в том числе построенных с трудовым участием рабочих и служащих) или арендуемых ими домов, так и из домов, находящихся на балансе жилищно-коммунальных хозяйств соответствующих комбинатов либо иных хозяйственных объединений, в случаях, если это предусмотрено постановлениями Советов Министров союзных республик. Они не вправе требовать выселения уволенных нанимателей, получивших в связи с трудовыми отношениями жилые помещения, выделенные предприятиям и учреждениям в домах местных Советов или в домах других ведомств, хотя бы предприятие или учреждение принимало долевое участие в строительстве дома, зачисленного на баланс местного Совета или другого предприятия.
В-третьих, выселению подлежат лишь наниматели, которые получили жилую площадь в связи с трудовыми отношениями именно с данным предприятием или учреждением. Поэтому не могут быть выселены лица, которые получили жилое помещение в домах этих предприятий и учреждений в связи с характером их трудовой деятельности, но не состоящие с этими предприятиями и учреждениями в трудовых отношениях (врачи заводских поликлиник, учителя школ, воспитатели детских учреждений и т. д.). Не подлежат выселению рабочие и служащие этих предприятий и учреждений, получившие жилую площадь по обмену, в связи со сносом дома и т. д.
В-четвертых, выселение нанимателей без предоставления другого жилого помещения возможно лишь при наличии одного из оснований, изложенных в ст. 327 ГК БССР. К ним относятся увольнения по собственному желанию, за нарушение трудовой дисциплины и за совершение преступления. Эта статья не применяется, если рабочий или служащий уволен по своей инициативе, но в связи с состоянием здоровья, препятствующим продолжению данной работы, переводом мужа или жены на работу в другую местность, зачислением с отрывом от производства в высшее или среднее специальное учебное заведение или в аспирантуру и по другим уважительным причинам, а также в случае, если трудовой договор расторгнут по соглашению сторон.
Не могут быть выселены уволенные по сокращению штатов, по непригодности, по истечении срока трудового договора в районах Крайнего Севера (и местностях, к ним приравненных), в связи с призывом в Советскую Армию и т. д., а также военнослужащие сверхсрочной службы, уволенные в запас, поскольку они не состояли в трудовых отношениях с воинской частью, а проходили службу.
Рабочие и служащие, уволенные по собственному желанию после 1 января 1962 г., могут быть выселены лишь в том случае, если они откажутся возвратиться на прежнюю работу. Истец должен предложить уволенному возвратиться на работу. Если администрация отказывается предоставить работу лицу, пожелавшему возвратиться, или предоставляет ему работу не по специальности, иски о выселении таких работников без предоставления жилой площади удовлетворению не подлежат. Работа должна быть предоставлена на том же предприятии или в учреждении в соответствии со специальностью и квалификацией. Но уволенному не обязательно должна предоставляться та же должность, которую он занимал, или та же работа, которую он выполнял до увольнения.
Иск о выселении не подлежит удовлетворению, если уволенный не может возвратиться на прежнее место работы по уважительной причине (в связи с болезнью, необходимостью ухода за детьми при отсутствии возможности поместить их в детский сад, необходимостью ухаживать за тяжелобольным и т. д.).
В-пятых, выселение по правилам ст. 327 ГК не допускается, если сам наниматель или кто-либо из членов его семьи, проживающих с ним, относится к одной из следующих категорий граждан: инвалидам войны, инвалидам труда I и II групп, пенсионерам по возрасту, персональным пенсионерам, семьям лиц, находящихся на службе в Вооруженных Силах СССР, а также семьям военнослужащих и партизан, погибших или пропавших без вести при защите СССР или при исполнении иных обязанностей военной службы. Пленум Верховного Суда СССР в постановлении от 18 марта 1963 г. разъяснил судам, что выселение допускается только в отношении совместно проживающих членов семьи, независимо от того, кому из них была предоставлена жилая площадь и кто является нанимателем.
Выселению не подлежат также наниматели, если они сами или кто-либо из членов их семьи находятся в трудовых отношениях с предприятиями тех ведомств, работники которых не подлежат выселению независимо от оснований увольнения и ведомственной принадлежности дома (Академия наук СССР, Выставка достижений народного хозяйства СССР и т. д.).
Выселение также не допускается, если на том же предприятии работает кто-либо из совместно проживающих с уволенным членов его семьи, а также в случаях, когда предприятие или учреждение предоставило жилую площадь рабочему или служащему в связи с трудовыми отношениями, а ранее занимаемая им жилая площадь, не принадлежащая данному предприятию или учреждению, по договоренности с владельцем дома предоставлена в пользование другого работника этого предприятия, учреждения.
По делам о выселении на основании ст. 327 ГК БССР применяется общий 3-годичный срок исковой давности, течение которого следует исчислять со времени прекращения трудовых отношений.
Статья 58 Основ (ст. 294 ГК БССР) предоставляет право гражданину — собственнику жилого дома, сдавшему внаем жилое помещение, отказать нанимателю в праве возобновить договор на новый срок и потребовать его выселения без предоставления другого жилого помещения. Но это право принадлежит собственнику жилого дома лишь в двух случаях:
когда наниматель проживает в помещении по договору, заключенному на срок не свыше одного года, с обязательством освободить помещение по истечении этого срока;
когда судом будет установлено, что помещение необходимо для личного пользования собственника дома и членов его семьи. Истечение краткосрочного договора (со сроком не свыше одного года) влечет за собой прекращение жилищного правоотношения, если собственник дома докажет;
наличие краткосрочного договора;
наличие обязательства нанимателя по этому договору освободить помещение по истечении срока;
истечение срока договора.
Если собственник продлит договор, заключенный на срок не свыше одного года, и окажется, что срок этих договоров в целом превышает один год, он не может ссылаться на наличие краткосрочного договора. Иск собственника дома о выселении нанимателя, вселенного в комнату, занимаемую непосредственно собственником или членами его семьи, подлежит удовлетворению независимо от срока проживания нанимателя в этой комнате.
Собственник может оспорить право нанимателя возобновить договор, заключенный на срок более одного года, после истечения этого срока, если докажет, что помещение необходимо для личного пользования его или членов его семьи, которые не имеют другого жилого помещения или имеют жилое помещение, недостаточное для них по своим размерам, или нуждаются в жилом помещении по другим, признанным судом, уважительным причинам. В случаях, когда договор найма жилого помещения в доме, принадлежащем гражданину на праве личной собственности, заключен на неопределенный срок, собственник при наличии действительной нуждаемости в жилом помещении может ставить вопрос о выселении нанимателя независимо от продолжительности проживания его в этом помещении, но он должен предупредить нанимателя за 3 месяца. Вопрос о нуждаемости собственника дома и членов его семьи в жидом помещении решается каждый раз исходя из конкретных обстоятельств дела. Выселение нанимателя недопустимо, если собственник дома, ссылаясь на нуждаемость в жилом помещении, в действительности требует выселения нанимателя для того, чтобы сдать помещение внаем другому лицу или продать дом.

Продолжение ...