Изменение жилищных правоотношений

"Юридический справочник для населения"
Под ред. В. Ф. Чигира, А. М. Хвостова
Изд-во «Беларусь», Минск, 1978 г.
OCR Yurkonsultacia.Ru
Приведено с некоторыми сокращениями

Изменение жилищных правоотношений может быть результатом раздела жилой площади, объединения нанимателей жилых помещений в одну семью, признания нанимателем другого совершеннолетнего члена семьи, переустройства и перепланировки квартиры и изъятия излишков жилой площади.
Член семьи нанимателя жилого помещения вправе требовать выдела ему части жилой площади и заключения с ним отдельного договора. Такое право имеет лишь совершеннолетний член семьи нанимателя, имеющий самостоятельный источник средств к существованию (заработную плату, пенсию, стипендию и т. д.). Член семьи нанимателя может осуществить это право при наличии возможности выделить ему изолированное помещение (комнату, несколько комнат), т. е. помещение, которое может быть предметом договора найма. При этом изолированное помещение, на которое претендует выделяющийся, должно соответствовать его доле в общем помещении. Если при заселении жилого помещения одному из членов семьи была предоставлена дополнительная жилая площадь, она должна быть закреплена за ним.
Выделяющемуся, однако, может быть предоставлено помещение, и не соответствующее полностью его доле, в тех случаях, когда порядок пользования жилым помещением был обусловлен соглашением нанимателя и всех членов его семьи, одновременно вселившихся в жилое помещение, а также между указанными лицами и лицами, вселенными в это помещение впоследствии.
С выделяющимся может быть заключен отдельный договор лишь с согласия остальных проживающих с ним совершеннолетних членов семьи. Отказ кого-нибудь из них может быть оспорен в судебном порядке. Отказ наймодателя в заключении с выделяющимся отдельного договора также может быть обжалован в суд.
Раздел не допускается, если жилое помещение является служебным или получено в связи с трудовыми отношениями в доме предприятия или учреждения, имеющего право требовать выселения уволенных без предоставления жилой площади, кроме случаев, когда наниматель и члены его семьи не могут быть выселены без предоставления им другого жилого помещения, а также если оно получено не в связи с трудовыми отношениями. Не имеют права требовать раздела жилой площади и наниматели жилых помещений в домах граждан, если только собственник жилого дома возражает против раздела.
Наниматели, проживающие в одной квартире и пользующиеся в ней жилыми помещениями по отдельным договорам, в случае объединения их в одну семью вправе требовать заключения с кем-либо из них одного договора найма на все занимаемые ими помещения. Разумеется, на это необходимо согласие всех совершеннолетних членов семьи нанимателей, требующих заключения одного договора. Отказ одного из них дать такое согласие не может быть оспорен в судебном порядке и исключает заключение такого договора. Отказ наймодателя заключить один договор на все занимаемые нанимателями помещения может быть оспорен в судебном порядке. Однако эти правила не распространяются на нанимателей служебных помещений, а также на нанимателей жилой площади в домах предприятий и учреждений, имеющих право требовать выселения уволенных работников, кроме случаев, когда после объединения отдельных договоров правовой режим жилой площади не изменится.
Совершеннолетний член семьи нанимателя, имеющий самостоятельный источник средств существования, может требовать от наймодателя признания его нанимателем по ранее заключенному договору найма вместо первоначального нанимателя. Это требование член семьи нанимателя может предъявить при наличии согласия первоначального нанимателя и всех остальных совершеннолетних членов его семьи. Такое же право принадлежит в случае смерти нанимателя любому совершеннолетнему члену семьи умершего.
Наймодатель обязан признать нанимателем по ранее заключенному договору кого-либо из членов семьи первоначального нанимателя. Его отказ может быть обжалован в суд.
Члены семьи нанимателя служебного жилого помещения не вправе требовать признания кого-нибудь из них нанимателем вместо первоначального нанимателя. Такого права не имеют и члены семьи нанимателя жилого помещения в домах предприятий и учреждений, перечисленных в списках особо важных отраслей народного хозяйства и отдельных ведомств. Но если наниматель и члены его семьи не могут быть выселены без предоставления им другого жилого помещения или в результате замены нанимателя правовой режим жилой площади не изменится, то правила ч. 1 ст. 302 ГК БССР распространяются и на них.
Переустройство и перепланировка квартиры допускаются лишь с соблюдением условий, предусмотренных ст. 304 ГК БССР. Независимо от того, кто проявляет инициативу переустройства и перепланировки (наймодатель или наниматель), необходимо разрешение исполкома местного Совета. Исполком проверяет соблюдение при переустройстве и перепланировке санитарных, противопожарных и строительных норм и правил. При отсутствии его разрешения никакое переоборудование жилых и подсобных помещений не допускается, а его отказ может быть обжалован только в административном порядке. Переустройство и перепланировка в домах обобществленного фонда могут осуществляться только по утвержденным проектам лишь в целях повышения благоустройства квартиры. Они допускаются только с согласия наймодателя. Наниматели, допустившие самовольное переоборудование или перепланировку жилых помещений либо перестановку отопительных и санитарно-технических приборов, обязаны привести помещение в прежнее состояние за свой счет.
Наконец, на переустройство и перепланировку необходимо согласие нанимателя и всех совершеннолетних членов семьи. Споры между нанимателем и наймодателем или между членами семьи нанимателя относительно переустройства или перепланировки жилых и подсобных помещений подведомственны судам как споры о праве гражданском. Рассматривая такие споры, суд вправе также разрешить требование о разделе жилого помещения.
Переустройство и перепланировка жилых помещений в ходе капитального ремонта определяются утвержденной проектно-сметной документацией и не зависят от согласия нанимателей жилых помещений. Но закон гарантирует защиту их интересов. Если в ходе капитального ремонта помещение нанимателя сохранилось, хотя оно качественно улучшилось (например, переоборудовано в отдельную квартиру, выделена отдельная кухня, оборудована ванная комната и т. д.), наймодатель обязан предоставить его прежнему нанимателю. Но если после капитального ремонта помещение, которое занимал наниматель, более уже не существует либо оно существенно уменьшено в размере, договор считается прекратившимся из-за ликвидации его предмета. Наниматель в таких случаях вправе потребовать от наймодателя предоставить ему другое благоустроенное помещение по правилам выселения с предоставлением другого помещения. Но наниматель даже в случае существенного уменьшения его помещения может вселиться в него, не требуя предоставления другого благоустроенного помещения. Все споры о предоставлении помещения после капитального ремонта подведомственны суду.
Договор найма жилого помещения изменяется и в результате изъятия излишков жилой площади.
Излишней жилой площадью считается разница между фактическим размером жилого помещения и размером жилой площади, полагающейся по норме нанимателю, членам его семьи, иждивенцам и домашней работнице, а также полагающейся им дополнительной площади.
Внутрикомнатные излишки (внутри одной или нескольких смежных комнат) изъятию не подлежат. Запрещается также принудительное переселение нанимателя с целью изъятия внутрикомнатных излишков.
У нанимателей жилых помещений в домах местных Советов, государственных, кооперативных и общественных организаций излишки мотут быть изъяты, если они составляют отдельную изолированную комнату, размер которой не меньше установленной в данной республике нормы жилой площади на одного человека. Но и при этих условиях излишки не подлежат изъятию, если в результате лица разного пола (независимо от их возраста), кроме супругов, будут вынуждены проживать в одной комнате, либо супруги — в разных комнатах.
Наниматели жилых помещений в домах местных Советов имеют дополнительные льготы. Излишки у них изымаются лишь в том случае, если наниматель сам не заселит излишнюю комнату в течение 3 месяцев после письменного предупреждения жилищного органа. С лицом, избранным нанимателем, заключается управлением домами самостоятельный договор найма жилого помещения. Если излишняя изолированная комната образовалась в квартире, предоставленной одной семье, наниматель вправе либо заселить ее в таком же порядке, либо требовать переселения его в отдельную квартиру меньшего размера. У нанимателя, не воспользовавшегося указанными правами, излишки могут быть изъяты по суду по требованию наймодателя. Отказ жилищных органов местных Советов заключить договор найма жилого помещения с лицом, вселенным нанимателем в излишнюю изолированную комнату, может быть оспорен в суде. Наймодатель, не предоставивший нанимателю в соответствии с его просьбой отдельную квартиру меньшего размера, не вправе требовать изъятия излишней комнаты.
Обязанность заселить излишнюю комнату возникает у нанимателя с момента вручения ему письменного предупреждения об этом. Сам же он вправе заселить излишнюю изолированную комнату сразу же после образования излишков, независимо от получения письменного предупреждения.
Наниматели жилых помещений в домах государственных, кооперативных и общественных организаций не имеют права заселить по своему усмотрению излишнюю изолированную комнату и права требовать переселения в отдельную меньшую квартиру за исключением случаев, когда жилая площадь в указанных домах была предоставлена на законных основаниях не в связи с трудовыми отношениями. Но при изъятии излишней изолированной комнаты у нанимателей отдельной квартиры в этих домах они при их согласии могут быть переселены наймодателем в отдельную квартиру меньшего размера.
Изложенные правила об изъятии излишков жилой площади не распространяются на жилые помещения, предоставленные в пользование членам ЖСК в доме кооператива.

Продолжение ...